Reforma tributária no mercado imobiliário: Principais impactos

A Reforma tributária no mercado imobiliário representa uma das maiores transformações fiscais das últimas décadas no Brasil. Com a regulamentação do novo sistema tributário, incorporadoras, construtoras, investidores, administradoras de imóveis e proprietários precisarão se adaptar a um modelo de tributação baseado no IVA dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Além de simplificar a arrecadação, as novas regras alteram a tributação de operações imobiliárias, exigindo planejamento estratégico e adequação dos processos fiscais para reduzir riscos e aproveitar oportunidades durante o período de transição.

Embora a proposta tenha como objetivo simplificar o sistema tributário brasileiro, as mudanças despertam dúvidas sobre o aumento da carga tributária, o impacto nos preços dos imóveis, a rentabilidade dos investimentos e a necessidade de adaptação dos processos fiscais.

Neste artigo, você entenderá as principais alterações previstas, os impactos para o setor imobiliário e como as empresas podem se preparar para o período de transição.

O que muda com a reforma tributária no mercado imobiliário

A principal mudança é a substituição de tributos como ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins pelo novo IVA dual, formado pelo IBS e pela CBS. Além disso, será criado o Imposto Seletivo (IS), destinado a produtos considerados prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente.

No mercado imobiliário, entretanto, o legislador reconheceu as particularidades do setor e estabeleceu tratamentos diferenciados para reduzir os impactos da nova tributação.

Entre os principais benefícios previstos estão:

• Redução de 70% da alíquota para operações de locação;
• Redução de 50% para operações de venda de imóveis;
• Criação do redutor social para imóveis populares;
• Redutor fixo de R$ 100 mil para incorporações residenciais novas;
• Possibilidade de aproveitamento de créditos tributários dentro do modelo não cumulativo.

Apesar desses mecanismos de compensação, especialistas avaliam que determinados segmentos poderão registrar aumento da carga tributária, principalmente em empreendimentos de médio e alto padrão.

Como ficará a tributação dos imóveis

Hoje, empresas que comercializam imóveis convivem com uma carga tributária próxima de 8% sobre o lucro das operações, além do ITBI, cuja alíquota varia conforme o município.

Com a implementação da reforma, a alíquota padrão estimada do IVA ficará entre 26,5% e 28%. Entretanto, como o setor imobiliário contará com redução de 40% da tributação incidente sobre determinadas operações, a carga efetiva deverá ficar entre aproximadamente 15,9% e 17,9%, podendo alcançar cerca de 18,9% quando somada ao ITBI.

Embora o percentual ainda seja inferior à alíquota cheia do IVA, ele representa um aumento relevante em comparação ao modelo atual para algumas operações imobiliárias.

Quando pessoas físicas passam a pagar IBS e CBS

A reforma também estabelece critérios objetivos para definir quando uma pessoa física será considerada contribuinte do IVA.

Isso ocorrerá nas seguintes situações:

• Venda de mais de três imóveis no ano anterior, desde que tenham sido adquiridos há menos de cinco anos;
• Venda de mais de um imóvel construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos;
• Locação de mais de três imóveis distintos com receita anual superior a R$ 240 mil, valor que será atualizado pelo IPCA, ou receita superior a R$ 288 mil no próprio exercício.

Na prática, a intenção é diferenciar investidores ocasionais daqueles que exercem atividade econômica de forma habitual.

O impacto para quem investe em imóveis

Os investidores também precisarão revisar suas estratégias patrimoniais.

Embora o Imposto de Renda sobre ganho de capital das pessoas físicas permaneça fora da reforma do consumo, operações enquadradas nas novas regras poderão sofrer incidência do IBS e da CBS, especialmente quando houver habitualidade nas vendas ou locações.

Além disso, a combinação entre Imposto de Renda e IVA pode reduzir a rentabilidade líquida dos investimentos imobiliários de maior porte.

Entre os principais efeitos esperados estão:

• Redução do retorno líquido das locações;
• Possibilidade de repasse parcial dos custos para os aluguéis;
• Necessidade de reavaliar a estrutura patrimonial utilizada pelos investidores;
• Maior importância do planejamento tributário.

Como consequência, muitos investidores poderão migrar parte de seus ativos para holdings patrimoniais ou pessoas jurídicas, buscando aproveitar créditos tributários e otimizar a carga fiscal.

Como ficam os contratos de locação

Nas operações de locação, a reforma estabelece tratamento diferenciado.

As pessoas físicas enquadradas como locadoras profissionais passarão a recolher IBS e CBS com redução de 70% da alíquota. Na prática, isso representa uma carga efetiva próxima de 8% a 8,5%.

Além disso, haverá um redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial, limitado ao valor do aluguel, reduzindo a tributação sobre imóveis destinados à moradia.

Já as locações por temporada, com prazo de até 90 dias, terão redução menor, de apenas 40%, tornando esse tipo de operação relativamente mais oneroso.

Construtoras e incorporadoras terão novos desafios

Para construtoras e incorporadoras, a transição exigirá mudanças importantes na gestão tributária.

Durante o período de adaptação, empresas precisarão conviver simultaneamente com o sistema atual e com o novo modelo do IVA dual.

Entre as principais adaptações estão:

• Segregação das receitas por empreendimento;
• Revisão dos contratos em andamento;
• Adequação dos ERPs;
• Emissão das notas fiscais conforme o novo modelo;
• Controle detalhado dos créditos tributários;
• Atualização dos processos de escrituração fiscal.

Além disso, empreendimentos iniciados em momentos diferentes poderão seguir regras distintas durante a transição, exigindo acompanhamento permanente da legislação.

Cronograma da transição

A implementação da reforma ocorrerá de forma gradual.

O cronograma prevê:

• 2026: período de testes e preparação dos sistemas;
• 2027: início da cobrança da CBS;
• 2027 a 2032: convivência entre os regimes antigo e novo;
• 2033: consolidação definitiva do novo sistema tributário.

Esse modelo busca reduzir impactos abruptos para empresas e contribuintes, embora aumente a complexidade operacional durante os primeiros anos.

O que diz o mercado

Diversas entidades representativas do setor imobiliário demonstraram preocupação com os possíveis efeitos da reforma.

Simulações realizadas por representantes do mercado apontam aumento progressivo da carga tributária conforme o valor dos imóveis.

Segundo esses estudos:

• Imóveis de até R$ 240 mil poderiam passar de 6,41% para aproximadamente 7,4%;
• Imóveis de R$ 500 mil poderiam subir de 8% para cerca de 10,6%;
• Imóveis de R$ 1 milhão poderiam passar de 8,11% para aproximadamente 12%;
• Imóveis de R$ 2 milhões poderiam alcançar carga próxima de 12,3%.

Além disso, estimativas indicam aumento de aproximadamente 226% na tributação dos loteamentos e elevação próxima de 11% na locação de imóveis.

Por esse motivo, entidades do setor defendem ajustes nos redutores previstos para preservar a competitividade do mercado.

Qual é a posição do governo

O governo sustenta que a reforma não provocará aumento generalizado da tributação dos imóveis.

Segundo a proposta, o imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o valor de venda e o custo do terreno, além de permitir o abatimento dos tributos pagos sobre materiais e serviços utilizados nas incorporações.

Também foram previstos mecanismos de proteção para imóveis populares, incluindo o redutor social de R$ 100 mil nas incorporações residenciais e descontos que podem reduzir o custo de imóveis de menor valor.

Em contrapartida, imóveis de alto padrão tendem a registrar aumento moderado da carga tributária.

Como empresas do setor devem se preparar

Independentemente do porte da empresa, a adaptação antecipada será essencial para reduzir riscos durante a transição.

Entre as principais medidas estão:

• Revisar o planejamento tributário;
• Mapear operações que poderão gerar créditos fiscais;
• Atualizar sistemas de gestão e escrituração;
• Revisar contratos de compra, venda e locação;
• Realizar simulações financeiras considerando os novos cenários tributários;
• Fortalecer as práticas de compliance fiscal.

Quanto mais cedo essas iniciativas forem implementadas, maior será a capacidade da empresa de preservar competitividade e evitar impactos financeiros inesperados.

 

A Reforma Tributária inaugura um novo cenário para o mercado imobiliário brasileiro. Embora o modelo do IVA dual tenha como objetivo simplificar o sistema tributário e ampliar a transparência, sua implementação exigirá planejamento, adaptação tecnológica e revisão das estratégias fiscais.

Empresas, investidores, construtoras e incorporadoras que iniciarem esse processo desde já estarão mais preparadas para enfrentar o período de transição, aproveitar oportunidades de créditos tributários e reduzir riscos de não conformidade.

Mais do que cumprir novas obrigações, o momento exige uma visão estratégica capaz de transformar mudanças legislativas em vantagem competitiva.